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LEI Nº 13.465/17: A regularização fundiária como instrumento do direito fundamental à propriedade.
O artigo 5º da Constituição Federal da República incluiu o direito à propriedade no rol dos direitos fundamentais, garantindo-o a todos sem distinção e determinando também que o mesmo deverá atender à sua função social.
No mesmo sentido, a Lei 6.015/73, a qual dispõe sobre os registros públicos no Brasil, estabelece a competência e os atos registrais dos Cartórios de Registro de Imóveis quanto a oficialização do direito à propriedade. E de acordo com a referida lei, os registros, as averbações e também a matrícula do imóvel servem como verdadeiros mecanismos garantidores do direito à propriedade. Pois, assim como nossos registros civis nos caracterizam perante todas relações jurídicas da sociedade, os registros imobiliários também vão retratar o histórico e as relações de um imóvel perante as mesmas condições jurídicas e sociais.
Devido a esta importância, a manutenção e atualização de tais registros se fazem muito necessárias para a garantia do direito à propriedade. Mas o que fazer quando nos deparamos com uma situação de inexistência de registro? Com a hipótese de um loteamento de origem irregular, no qual a comercialização de lotes se deu à margem das condições legais para parcelamento de solo urbano e hoje existe como um bairro plenamente consolidado? Ou ainda com a doação de terras públicas na formação das pequenas cidades do interior?
De acordo com dados apresentados pelo Ministério do Desenvolvimento Regional em 2019, cerca de 50% dos imóveis brasileiros estão irregulares.
As origens de bairros e loteamentos irregulares são várias. Assim como os fatores que impedem grande parte da população de regularizar a situação de seus imóveis, como por exemplo a falta de informações e conscientização das pessoas sobre a necessidade e os benefícios de possuir um imóvel registrado, ou talvez o preço elevado cobrado pela burocracia cartorial e também decorrentes dos procedimentos técnicos de advogados e engenheiros.
Desta forma, com a intenção de amenizar a precarização dos instrumentos registrais de garantia ao direito à propriedade e a concretizar a sua função social, destacam-se as atualizações trazidas pela Lei da “Reurb” (Lei nº 13.465/17) aos instrumentos normativos já existentes à época. A inovação legislativa de 2017 traz em seu bojo as normas gerais e procedimentos aplicáveis para a Regularização Fundiária Urbana, abrangendo uma série de medidas judiciais, urbanísticas, ambientais e sociais com o objetivo de incorporar os núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial no qual está inserido, garantindo também a titulação de seus ocupantes (Art. 9º).
Como afere-se, o citado diploma legal busca simplificar o procedimento junto aos Cartórios Registrais e entidades públicas, promover a inserção dos núcleos informais nos espaços urbanos atraindo recursos e investidores, incentivando medidas sociais do poder público e o consequente aumento de sua arrecadação tributária, tudo isso com uma enorme vantagem: o baixo preço de custo para os requerentes, sejam eles particulares ou até mesmo o próprio Poder Público.
Pode-se observar que as características mais essenciais do instituto da “Reurb” residem no fato da mesma servir como instrumento de garantia e promoção de direitos fundamentais. A titulação dos ocupantes do imóvel por meio da Legitimação Fundiária consiste em verdadeiro mecanismo de aquisição originária do direito real de propriedade sobre o mesmo, oficializando formalmente o domínio de fato de seus proprietários e inserindo-os no sistema registral e conferindo a eles a devida segurança jurídica.
Do mesmo, a demarcação urbanística e o projeto urbanístico cumprem, dentre outros, o papel de observância da função social da propriedade dos imóveis individualizados para com o núcleo urbano objeto da regularização e também deste para com o todo ordenamento territorial do qual faz parte. Promovendo assim o direito fundamental de seus titulares e garantindo também que sua utilização seja de acordo as regras municipais de habitação e visem a melhoria do espaço comum.
Por fim, a Geoline Engenharia com experiencia de mais de 20 anos de atuação em gestão territorial, vem prestando serviços especializados de regularização fundiária para os municípios mineiros, buscando sempre fornecer às respectivas comunidades os meios necessários de garantir e alcançar os seus direitos constitucionais.
Sthenio Paulo – Advogado do Setor de Regularização Fundiária
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